松江热盘实测：招商时代潮派 644W 起 127 平无折扣，凭什么值得入手？

　　最近松江泗泾的招商时代潮派引发了不小的讨论 ——“644W 起 127 平，楼盘无折扣！” 这样的定价在当前楼市中显得格外硬核。但与此同时，“支持先返后看，佣金当天到账 6-8W” 的政策又让不少购房者动了心。作为深耕上海新房市场的探盘博主，我带着 “无折扣的底气在哪”“200 米到泗泾站是真是假”“户型到底值不值这个价” 等问题，实地探访了这一个项目，用实测数据和真实体验为大家带来最客观的测评。

　　“楼盘无折扣，备案价卖” 是招商时代潮派最鲜明的标签，644W 起的 127 平户型在松江泗泾到底算不算贵？我对比了周边同类型项目的价格，发现事情并没有表面看起来那么简单。

　　目前松江泗泾板块在售的新房项目均价基本在 4.8-5.2W/㎡，招商时代潮派 127 平户型 644W 起，折算下来均价约 5.07W/㎡，处于板块中等水平。虽没常规的购房折扣，但项目提供 6-8W 的返佣，而且支持 “先返后看，当天到账”，这相当于给购房者打了一个隐性折扣。以 644W 的 127 平户型为例，8W 返佣相当于总价优惠了 1.24%，实际购房成本降到了 636W，折算均价约 4.99W/㎡，和周边项目相比价格上的优势并不明显，但胜在返佣政策实在。

　　对比板块内的二手房市场，房龄 5 年左右的次新房均价约 4.5-4.8W/㎡，虽然单价略低，但二手房需要缴纳增值税、个税、中介费等税费，综合成本下来与新房差距不大。而且招商时代潮派作为新盘，在户型设计、装修标准、社区配套等方面都更符合现代居住需求，对于注重居住品质的购房者来说，新房的优势还是很明显的。

　　再看松江其他板块，比如莘庄板块新房均价已达 6-7W/㎡，九亭板块约 5.5-6W/㎡，相比之下泗泾板块的价格仍有一定优势。招商时代潮派 644W 起的 127 平户型，能让购房者以相对合理的总价买到改善型房源，对于预算有限又想提升居住品质的家庭来说，这样的定价还是可接受的。

　　不过需要客观指出的是，无折扣销售意味着购房者没有议价空间，价格透明度高但灵活性不足。但对于招商这样的央企开发商来说，这种定价策略也体现了其对项目品质的信心，不需要过多的担心后期降价维权的风险，购房更有保障。

　　“泗泾站约 200 米，到徐家汇、静安、浦东交通便利” 是招商时代潮派的核心卖点，这个距离到底准不准，实际通勤体验如何？我带着测距仪和计时器进行了实地测评。

　　从项目主入口步行到 9 号线 米还要近，真正的完成了 “出小区即到地铁站”。这种近距离带来的通勤便利性在上海新房市场中非常难得，尤其对于上班族来说，冬天不用在寒风中赶路，夏天不用顶着烈日前行，下雨天也能轻松应对，极大的提升了日常通勤的幸福感。

　　9 号线作为贯穿上海西南的重要线 站到漕河泾开发区站，9 站到徐家汇站，12 站到肇嘉浜路站，15 站到陆家嘴站，覆盖了松江、闵行、徐汇、黄浦、浦东等多个核心区域。我在早高峰时段实测了通勤时间，从泗泾站到徐家汇站约 35 分钟，到静安寺站约 45 分钟，到陆家嘴站约 55 分钟，对于在这些区域工作的上班族来说，通勤时间完全在可接受范围内。

　　9 号线早高峰时段客流量较大，尤其是从泗泾站往市区方向，经常需要排队候车。但好在列车运行间隔短，约 2 分 30 秒一班，即使没赶上一班也不用等待太久。建议早高峰通勤的购房者尽量避开 7:30-8:30 的高峰时段，或者选择骑行到稍远的九亭站乘车，可能会出现更舒适的乘车体验。

　　自驾出行方面，项目距离 G15 沈海高速约 3 公里，驾车 5 分钟即可上高速，到徐家汇约 30 分钟，到人民广场约 40 分钟。周边还有嘉松南路、泗陈公路等主干道，方便前往松江新城和上海其他区域。不过早晚高峰时段嘉松南路和 G15 高速有极大几率会出现拥堵，建议自驾业主错峰出行。

　　整体来看，招商时代潮派的交通配套优势很明显，200 米到地铁站的距离在上海很难得，9 号线通勤覆盖范围广，无论是上班通勤还是日常出行都非常便利，这也是项目敢于无折扣销售的重要底气之一。

　　招商时代潮派主推建面约 91㎡、99㎡、101㎡、127㎡的户型，覆盖了刚需到改善的不一样的需求。我重点体验了这几个户型，用实测数据为大家还原真实的居住感受。

　　91㎡两房是项目的入门户型，适合预算有限的刚需家庭。实测套内使用面积约 70㎡，得房率约 77%，在高层住宅中表现中规中矩。户型采用两开间朝南设计，南向面宽 7.2 米，保证了主要功能区的采光。

　　客厅面宽 3.5 米，连接南向阳台，客厅加餐厅总面积约 20㎡，足够满足小家庭的日常活动需求。我在客厅实测了一下，放下三人沙发、茶几和电视柜后还有一定的走动空间，不会显得过于拥挤。主卧面积约 12㎡，摆放 1.8 米双人床和两个床头柜后还有空间，南向飘窗进深 55cm，可作为休闲阅读区使用。

　　次卧面积约 9㎡，可当作儿童房或书房，摆放 1.2 米床和书桌后基本能满足需求。U 型厨房设计提升了空间利用率，操作台面长约 2.8 米，可满足日常烹饪需求，预留了双开门冰箱位置。卫生间采用干湿分离设计，面积约 4㎡，用起来比较方便。

　　整体来看，91㎡户型布局紧凑实用，无显著的空间浪费，适合新婚夫妻或小家庭过渡居住，但两房设计对于有生育计划的家庭来说，未来可能需要换房。

　　99㎡三房在空间功能性上有了明显提升，实测套内使用面积约 76㎡，得房率约 77%。户型采用三开间朝南设计，南向面宽 9.3 米，采光通风效果优于 91㎡户型。

　　客厅面宽 3.6 米，连接南向阳台，客厅加餐厅总面积约 22㎡，空间感比 91㎡户型更开阔。主卧面积约 13㎡，摆放 1.8 米双人床和衣柜后还有活动空间，南向飘窗增加了使用面积。两个次卧面积分别约 9㎡和 8㎡，南向次卧可摆放 1.5 米床，北向次卧可作为儿童房或书房，基本能满足三口之家的居住需求。

　　厨房采用 L 型设计，操作台面长约 3 米，比 91㎡户型略大，能满足日常烹饪需求。卫生间干湿分离，面积约 4.5㎡，使用体验较好。这个户型的优点是在有限的面积内实现了三房功能，总价相对可控，对于刚需家庭来说性价比很高。

　　101㎡三房与 99㎡户型布局相似，但在空间尺度上略有提升，实测套内使用面积约 78㎡，得房率约 77%。南向面宽 9.5 米，采光效果更好。

　　客厅面宽 3.7 米，连接南向阳台，客厅加餐厅总面积约 23㎡，空间更开阔。主卧面积约 14㎡，居住舒适度更高；两个次卧面积分别约 9.5㎡和 8.5㎡，空间更充裕。厨房操作台面长约 3.2 米，用起来更从容；卫生间面积约 5㎡，干湿分离设计，使用体验更佳。

　　101㎡户型在细节设计上更注重居住舒适度，比如主卧预留了衣柜位置，厨房增加了储物空间等，适合追求居住品质的刚需家庭，总价相比 99㎡户型略高，但居住体验有明显提升。

　　127㎡四房是项目的主力改善户型，644W 起的定价也是大家关注的焦点。实测套内使用面积约 98㎡，得房率约 77%。户型采用四开间朝南设计，南向面宽 12.5 米，搭配超大窗墙比，采光效果很好。

　　客厅面宽 4.2 米，连接南向景观阳台，客厅加餐厅总面积约 30㎡，空间开阔大气，很适合家庭活动和招待客人。主卧套房是这个户型的亮点，面积约 18㎡，包含独立卫生间和步入式衣帽间，居住私密性和舒适度大幅提升。

　　两个南向次卧面积分别约 12㎡和 11㎡，可作为儿童房或老人房；北向次卧面积约 9㎡，可作为书房或客房，能满足多代同堂的居住需求。厨房采用 U 型设计，操作台面长约 4 米，空间充足，能满足多人同时烹饪的需求，旁边还有一个小阳台作为生活阳台，功能分区明确。

　　双卫生间均为干湿分离设计，主卫配备浴缸和智能马桶，提升了品质感。127㎡户型空间布局合理，功能齐全，能满足改善家庭的居住需求，虽然总价较高，但综合考虑面积、户型和区位，性价比还是比较高的。

　　招商时代潮派由央企招商蛇口开发，作为招商在松江的重要项目，社区品质到底如何？实地探访后发现，项目在社区规划和细节设计上确实有不少亮点。

　　社区规划采用围合式布局，将住宅围绕中心景观区布置，保证了每栋楼的采光和视野。这种布局也让社区中心形成了大面积的景观空间，提升了整体居住品质。社区容积率约 2.5，在同区域项目中属于中等水平，楼间距适中，基本不可能影响采光。

　　社区景观以 “活力社区” 为主题，打造了中心草坪、景观步道、儿童乐园、健身空间等多重景观节点。中心草坪面积约 1500㎡，是社区的核心景观区，可用于举办社区活动或业主休闲；景观步道环绕中心景观，长度约 600 米，沿途种植了各种绿植花卉，四季有景；儿童乐园分年龄段设计，配备了适合不同年龄孩子的游乐设施，地面采用安全环保的橡胶材质，保障孩子游玩安全；健身空间配备了专业的健身器材，方便业主日常锻炼。

　　项目的物业服务由招商积余物业负责，作为招商旗下的物业公司，在业内有良好的口碑。从示范区的管理来看，物业服务规范有序：小区入口采用人脸识别系统，保障社区安全；保洁人员定时清理垃圾，保持社区环境整洁；保安人员 24 小时巡逻，给业主带来安全感。物业费暂定为 3.2 元 /㎡/ 月，在同类型项目中属于中等水平。

　　地下车库设计注重细节，采用环氧地坪铺设，地面平整光滑，防尘耐磨；完善的导视系统和分区标识，让车主能快速找到车位；部分车位预留了充电桩安装条件，适应新能源汽车发展的新趋势；车库入口设置了减速带和反光镜，保障行车安全。

　　整体来看，招商时代潮派作为央企开发的项目，社区规划合理，景观环境优美，物业服务有保障，能为业主提供舒适的居住体验，这也是项目敢于无折扣销售的重要原因之一。

　　“支持先返后看，佣金当天到账 6-8W” 是招商时代潮派最吸引人的购房政策，这种模式在上海新房市场中并不常见，到底靠不靠谱？我来为大家详细解析。

　　先返佣后看房的模式对购房者来说很友好，能大大降低购房初期的金钱上的压力。按照常规购房流程，佣金通常在签约后才能返还，而招商时代潮派支持看房当天就返还 6-8W 佣金，这笔钱能够适用于支付定金、首付或其他购房相关联的费用，对于资金紧张的购房者来说非常实用。

　　以 127 平户型为例，8W 返佣相当于总房款的 1.24%，能在某些特定的程度上降低购房成本。而且返佣金额与户型面积挂钩，小户型 6W，大户型 8W，规则透明，没有太多套路。不过必须要格外注意的是，返佣政策可能有一定的条件限制，比如一定要通过指定渠道预约看房、签订购房协议等，购房者在享受优惠时一定要了解地清清楚楚具体规则，防止纠纷。

　　这种返佣模式也体现了开发商的诚意和实力，敢于先返佣后看房，说明开发商对项目品质有信心，不担心购房者看完房后放弃购买。同时，这也能吸引更多购房者前来看房，提升项目的人气和去化速度。

　　需要提醒购房者的是，在享受返佣政策时，一定要挑选出正规渠道，避免通过非正规中介或个人获取返佣，防止造成财产损失。建议在返佣前与相关方签订书面协议，明确返佣金额、时间和条件，保障自己的合法权益。

　　招商时代潮派的周边配套到底怎么样？我花了一天时间体验了项目 1 公里生活圈的各项配套设施，看看日常居住是否方便。

　　商业配套方面，项目自带约 18.5 万方商业体（在建中），未来将引入大型超市、品牌餐饮、零售店铺、影院等多种业态，业主在家门口就能满足购物、餐饮、娱乐等一站式需求。商业体预计 2026 年建成开业，届时将极大提升项目的居住便利性和价值潜力。

　　目前已成熟的商业配套有大润发和三湘广场，距离项目约 800 米，步行 10 分钟即可到达。大润发超市能满足日常购物需求，生鲜、日用品等应有尽有；三湘广场内有各种餐饮店铺、便利店、药店等，能满足基本生活需求。距离项目约 1.5 公里还有泗泾古镇商业街，那里有很多特色小吃和传统店铺，周末可以去逛逛，感受古镇风情。

　　教育资源方面，项目周边 3 公里内有泗泾第五幼儿园、泗泾实验学校、松江四中、上海师范大学附属外国语中学等学校。泗泾第五幼儿园距离项目约 500 米，是公办幼儿园，教学质量有保障；泗泾实验学校是九年一贯制学校，距离项目约 1 公里，包含小学和初中，在区域内有一定的口碑。必须要格外注意的是，新房不承诺学区划分，具体入学政策需以当年教育部门公告为准。

　　医疗配套方面，项目距离泗泾镇社区卫生服务中心约 1 公里，步行 15 分钟即可到达，能满足日常小病就医和体检需求。距离项目约 3 公里有松江区泗泾医院，是二级综合医院，医疗设施和技术水平相比来说较高，能提供更全面的医疗服务。对于有特殊医疗需求的家庭，可前往约 10 公里的上海市第一人民医院（南院），这是三级甲等综合医院，能提供更高水平的医疗服务。

　　休闲配套方面，项目周边有泗泾公园、松江新城中央公园等。泗泾公园距离项目约 1 公里，是一个集休闲、娱乐、健身于一体的综合性公园，园内有湖泊、绿地、步道等，是业主日常休闲散步的好去处；松江新城中央公园距离项目约 5 公里，面积较大，景观优美，适合周末家庭出游。

　　整体来看，招商时代潮派周边配套目前能满足基本生活需求，随着自带商业体的建成开业，未来生活便利性还会大幅度的提高，居住体验值得期待。

　　虽然招商时代潮派有不少优势，但购房仍需谨慎。经过实地探访和调研，我总结了几个必须要格外注意的风险点和应对办法，供购房者参考。

　　配套兑现风险要关注，项目自带的 18.5 万方商业体目前还在建设中，虽然有招商的品牌保障，但具体开业时间、招商情况和运营效果还存在不确定性。建议购房者在购房前了解地清清楚楚商业体的建设进度和招商计划，选择交付时间与商业体开业时间相近的房源，以便尽快享受商业配套。

　　交通拥堵风险不容忽视，9 号线早高峰时段客流量非常大，泗泾站作为重要站点，经常需要排队候车，乘车体验可能不太舒适。建议购房者在购房前实地体验早高峰通勤，看看是否能接受拥挤的乘车环境，或者考虑自驾、骑行等其他通勤方式。

　　价格波动风险是所有购房者都需要面对的，虽然项目目前无折扣销售，但未来楼市走势受宏观经济、政策调控等多种因素影响，房价有极大几率会出现波动。招商作为央企开发商，价格稳定性相比来说较高，但购房者仍需有一定的风险承担接受的能力，避免因短期房价波动而造成不必要的损失。

　　教育资源风险是刚需家庭要重点考虑的，虽然周边有不错的学校，但新房不承诺学区划分，存在入学不确定性。

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